Il a été rappelé ce qu’est une donation rapportable et non-rapportable.
En cas de donation rapportable à la succession, quelle valeur le notaire doit-il noter pour calculer la part de chaque héritier ?
L’article 860 alinéa 1er du code civil répond à cette question : le rapport est dû de la valeur du bien à l’époque du partage, d’après don état à l’époque de la donation.
(https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006432904/2022-06-15).
Toutefois, il est fréquent que des terrains constructibles deviennent constructibles.
Qu’en est-il lorsqu’un terrain qui a été donné comme étant constructible, est devenu non constructible au jour du partage ?
Le cas d’une difficulté soumis aux tribunaux
Deux époux ont consenti à leurs enfants diverses donations portant sur des terrains pour partie constructibles au jour de la donation. Certains enfants ont fait édifier des maisons, d’autres ont laissé les terrains en l’état.
Après le décès de leurs parents, un litige naît concernant l’évaluation de certains terrains donnés et devenus inconstructibles.
Question soumise aux juges
Faut-il les évaluer au jour de la donation (constructibles) ou au jour du partage (non constructibles) ?
En d’autres termes, le changement de classification d’un bien immobilier est-il un changement d’état imputable au donataire au sens de l’article 860 alinéa 1 du code civil ?
Réponse de la cour d’appel : Arrêt de cour d’appel de Chambery du 03 octobre 2023 n° 21/00917
La cour d’appel rappelle la position constante de la cour de cassation.
- Lorsque le changement de classification d’un bien immobilier n’est pas le fait du donataire
De façon constante, la cour de cassation considère que le changement de classification d’un bien immobilier est une cause étrangère à l’industrie personnelle du donataire qui doit pris en compte pour l’évaluation du rapport.
Si un terrain a été donné constructible et qu’il est devenu inconstructible postérieurement à la donation, le rapport est dû de la valeur du terrain devenu inconstructible à l’époque du partage : Arrêt de la 1ere chambre civile du 22 octobre 2014 n° 13-24.911
Le cas contraire est également vrai : un terrain donné non constructible devient constructible au jour du partage : il sera tenu compte de la valeur du terrain devenu constructible.
- Moment de la modification
Il faut que la constructibilité soit acquise au jour du partage et non dans un avenir proche.
A propos d’un terrain devant devenir constructible dans un avenir proche mais qui ne l’était ni au jour de la remise du rapport d’expertise ni à l’époque du partage : on tient compte de la valeur du terrain non constructible : Arrêt de la 1ere chambre civile du 13 février 2013 n° 11-24.138
(https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000027072868/).
- Lorsque le changement de classification d’un bien immobilier est le fait du donataire
A l’inverse, si le changement de classification d’un bien immobilier résulte du fait du donataire, il n’en sera pas tenu compte.
Exemple, un terrain est inconstructible car trop petit. Le donataire achète des terrains contigus pour obtenir une surface suffisante pour construire : la constructibilité de la parcelle donnée résulte bien du fait du donataire.
Le rapport n’est dû que la valeur de la petite parcelle donnée inconstructible au jour de la donation, même si, grâce à l’achat des autres parcelles, elle est devenue constructible ou même supporte des constructions.
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