Lorsqu’un bien immobilier est hérité par plusieurs personnes, sa vente nécessite en principe l’accord de tous les héritiers. En pratique, il suffit parfois qu’un seul héritier refuse pour bloquer la succession pendant des années.
Pour éviter ces situations, la loi prévoit une procédure permettant de vendre un bien indivis avec l’accord des héritiers représentant au moins deux tiers des droits, même si un ou plusieurs héritiers s’y opposent.
Cette procédure est prévue par l’article 815-5-1 du Code civil.
Dans quels cas cette procédure peut-elle être utilisée ?
Cette procédure concerne principalement les biens immobiliers hérités, comme :
- une maison familiale,
- un appartement,
- un terrain.
Elle peut être utilisée lorsque :
- plusieurs héritiers souhaitent vendre,
- mais un ou plusieurs héritiers refusent ou ne répondent pas.
La condition essentielle est que les héritiers favorables à la vente représentent au moins deux tiers des droits dans l’indivision. Ce n’est pas le nombre d’héritiers qui compte, mais leur part dans la succession.
Par exemple :
- trois héritiers avec 1/3 chacun → deux héritiers représentent 2/3 → la procédure est possible
- deux héritiers avec 50 % chacun → un seul héritier ne représente pas 2/3 → la procédure n’est pas possible
Étape 1 : exprimer l’intention de vendre devant un notaire
La procédure commence obligatoirement chez un notaire.
Les héritiers représentant au moins deux tiers des droits déclarent officiellement leur intention de vendre le bien.
Le notaire vérifie :
- l’identité des héritiers,
- leurs droits dans la succession,
- la situation juridique du bien.
Il procède généralement à une estimation du bien, afin de déterminer sa valeur.
Étape 2 : informer les autres héritiers
Le notaire doit ensuite informer les héritiers opposés ou silencieux.
Cette information est faite par commissaire de justice (anciennement huissier).
Les héritiers disposent alors d’un délai de trois mois pour :
- accepter la vente,
- refuser,
- ou ne pas répondre.
L’absence de réponse vaut refus.
Étape 3 : le procès-verbal de difficulté du notaire
En cas de refus ou d’absence de réponse, le notaire établit un procès-verbal de difficulté.
Ce document constate officiellement que la vente est bloquée.
Il permet ensuite de saisir le tribunal judiciaire.
Étape 4 : la saisine du tribunal judiciaire
Les héritiers favorables à la vente peuvent demander au tribunal judiciaire d’autoriser la vente du bien. Le juge vérifie notamment :
- que la procédure notariale a été respectée,
- que les héritiers demandeurs détiennent bien au moins deux tiers des droits,
- que la vente ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres héritiers.
Le tribunal peut alors autoriser la vente.
Étape 5 : la vente du bien
Une fois la vente autorisée :
- le bien est mis en vente,
- un acquéreur est recherché,
- l’acte de vente est signé.
Le prix de vente est ensuite réparti entre les héritiers selon leurs droits.
L’héritier opposant ne peut plus bloquer la vente.
Faut-il avoir trouvé un acheteur avant la procédure ?
Non.La loi prévoit une intention de vendre, pas une vente déjà conclue.
En pratique, une estimation du bien est nécessaire pour démontrer que la vente se fera dans des conditions normales. Le juge peut refuser une vente manifestement sous-évaluée.
Quels sont les avantages de cette procédure ?
Cette procédure permet :
- d’éviter un blocage durable,
- d’éviter une vente aux enchères judiciaires,
- de vendre dans des conditions normales de marché,
- de préserver la valeur du bien.
Elle est souvent plus simple et plus rapide qu’un partage judiciaire complet.
Quelles sont ses limites ?
Cette procédure n’est pas possible si les héritiers favorables à la vente détiennent moins de deux tiers des droits. Dans ce cas, il faut recourir au partage judiciaire, qui sera abordé dans un autre article.
Exemple concret
Après le décès de leur père, trois enfants héritent d’une maison.
Deux enfants souhaitent vendre pour récupérer leur part. Le troisième habite la maison et refuse toute vente.
Chaque enfant possède un tiers de la succession.
Les deux héritiers favorables à la vente représentent ensemble deux tiers des droits.
Ils consultent un notaire, qui informe officiellement leur frère.
Celui-ci refuse la vente.
Le notaire établit un procès-verbal de difficulté.
Les deux héritiers saisissent le tribunal judiciaire.
Le juge autorise la vente.
La maison est vendue, et chacun reçoit sa part du prix.
La succession est débloquée.
Combien de temps dure cette procédure ?
En moyenne :
- phase notariale : 3 à 6 mois
- procédure judiciaire : 6 à 12 mois
Ces délais varient selon les tribunaux et la complexité du dossier.
Référence juridique
Article 815-5-1 du Code civil
Il permet aux indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis de demander l’autorisation judiciaire de vendre un bien indivis en cas de blocage.
À retenir
- La vente d’un bien indivis nécessite normalement l’accord de tous.
- La majorité des deux tiers permet d’engager une procédure spécifique.
- Le notaire est obligatoirement impliqué.
- Le tribunal peut autoriser la vente en cas de refus d’un héritier.
- Cette procédure permet de débloquer de nombreuses successions.